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光大证券研究员测算：沪房价仅比最高峰回落5%

来源：中国证券报 [2006-10-29]

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    最近光大证券的一份研究报告表明，上海房价从2005年5月份开始调整，最大跌幅大约13%左右。从今年开始房价逐步回稳，目前与最高点相差5%左右，但是今年前八个月房价均价同比则有2.9%的上涨。光大证券房地产研究员赵强经过广泛搜集、筛选和测评上海房价的有关数据，还原了上海房价的真实水平。

    对于光大证券的这个结论，上海一家大型国有房地产公司有关人士表示认同。他的理由是，去年下半年，上海有关部门要求一些高档楼盘延缓开盘时间，从而拉低了当时的房价平均水平，去年的人为低均价低基数，是造成今年上海房产均价在调控状态下不降反升的重要原因。

    根据易居中国研究院提供的数据，今年8月份商品住宅成交均价为9004 元/平方米，比去年同期下降了6.7%，住宅均价(含动迁)为7220元/平方米，同比下降6.4%。似乎，过去一年上海住宅价格确实有所下降。但考虑到成交均价可能会受当月成交量的影响，赵强又计算了去年及今年1-8月份以成交面积为权数的加权平均成交价格。结果显示，去年1-8月份的商品住宅成交均价是9345元/平方米（全年是9447元/平方米），而今年1-8月份的加权成交均价是9617元/平方米，今年竟然比去年同期上涨了2.9%。

    不过，以成交量加权的住宅均价仍旧难以剔除房屋所处地段、品质等结构性因素的影响。为了解决这个问题，赵强考查了搜房研究院的“特征房价”指数。

    从搜房上海指数来看，住宅价格指数和特征价格指数的表现出现了明显的差异：住宅价格指数从2005年初开始，就呈现逐步上升的趋势，进入2006年之后，涨势加快；相反，特征价格指数总体上是“探底回升”的走势，8月份的指数为853点，比去年二月份最高的923点，仍旧有7.6%的差距。

    为了验证搜房的数据结果，赵强又考查了上海二手房价格指数，因为该指数对样本的地段因素有较为严格的控制。9月份，最新的上海二手房指数为1634点，与05年5月份最高点的1714点相比，下降4.7%。

    根据来自易居中国的数据，今年1-8月份，上海网上登记的商品住宅销售面积为904.4万平方米，比去年同期上升19%，登记的配套住宅面积为327.3万平方米，比去年同期增长69.8%。因此，从总量来看，今年上海的新房成交水平不仅没有下滑，反而是上升的。尤其是，配套商品房进入市场的量和速度都在加快。

    在报告中，赵强还认为，在没有大的外部需求冲击的影响下，上海楼市未来的供求关系将从目前的“供大于求”逐步走向“供求平衡”局面，而房价的总体走势会相对平稳，波动幅度在正负10%之间。（黄俊峰）

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